图源：南宁轨道荟微信公众号
“10年地铁自由！轨道地产邀您尊享免费乘车权益！”
11月13日，广西南宁轨道地产集团（以下简称“南宁轨道地产”）在其官微发文称，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。花式促销手段频繁出台，不难看出，房企面临着巨大的营销压力。
记者了解到，南宁轨道地产作为南宁轨道交通集团全资子公司，成立于1981年12月22日。
易居研究院智库中心研究总监严跃进11月17日接受《华夏时报》记者采访时则特别指出，地铁出行是属于公共利益的范畴，也是公共区域，其和房企的具体卖房行为挂钩，（应考虑）是否妥当。当前广告法明确，广告发布不能损害社会公共利益。如果按地铁乘坐的新逻辑，买房了就可以免费乘坐，那换句话说，买房的人和不买房的人，在地铁票价计费方面就有差异价了，这显然是不可行的，也可能会扭曲购房消费的价值观。
不过，律师堵建军在11月17日接受《华夏时报》记者采访时则表示，南宁轨道地产推出的“买轨道地产住宅享受免费乘坐地铁10年”的福利，属于企业正常的商业促销行为。
地铁虽然是一种公共设施，但建设地铁需要企业自己出钱，地铁建设项目资金回收期长，投资规模较大，运营地铁也需要企业出钱，轨道地产作为国有企业，享有独立的自主经营权，从这个角度上而言，轨道地产的行为并没有侵犯公共资源，损害公共利益。
地铁公司房地产收入占7成
公开资料显示，南宁如今有5条地铁线网串联城市，扩容南宁7大城区，覆盖10大商圈，运载770万人口，逐渐形成了“半小时城区交通圈”。
而南宁轨道地产作为南宁轨道交通集团全资子公司，成立于1981年12月22日，拥有9家子公司及1家代管企业，公司员工共1000多人。其已经累计实现房屋开发总面积约750万平方米，累计实现利税总额60亿元，其中利润总额累计实现33亿元，先后开发建设了福建园、明秀小区、望仙坡小区等约30个住宅小区。
公开资料显示，2021年，南宁轨道交通营业收入为33.66亿元，其中只有4.71亿元的收入来自轨道交通运营，有22.58亿元来自商品房销售收入。商品房和物业服务收入占到总收入的71%左右。
此次南宁轨道地产借由南宁五条地铁线网成型之际，推出了“10年地铁自由！轨道地产邀您尊享免费乘车权益”活动，即凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。
11月18日，《华夏时报》记者致电南宁轨道地产旗下御澜上城售楼处，据御澜上城置业顾问刘女士介绍，凡是这两个月购买公司御澜上城商品房，都可以获赠一份10年免费坐地铁的权益。
“除了御澜上城外，公司其他轨道地产项目都有开展这个活动。不过，只有业主及其直系亲属（最多3个名额）能享受这个权益。”刘女士说道。同时，据刘女士介绍，该优惠并不是一次性给到，是每次乘坐地铁免费，具体操作为录入人脸信息就能免费刷脸进入地铁。
当记者问到这一活动能省下多少钱时，刘女士表示，具体因人而异，如果平时搭乘地铁比较多，省下的钱就比较多。
对于轨道地产此次推出的营销活动，严跃进表示，南宁轨道地产享受10年免费乘坐地铁的优惠，若简单推算可以认为相当于优惠了3万元。不过由于是用“免费坐地铁”的内容表述的，所以会更加容易吸引购房者的关注。
11月17日，中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《华夏时报》记者采访时也指出，从买房送10年坐地铁免费的事件来看，这属于房企多种营销策略的其中一种形式，是企业依据自身资源或者竞争优势做出的附赠型优惠，一方面希望可以借此来吸引客户的关注，另一方面也是为了能够助力项目的销售。
“此次南宁政策体现了目前一些二线城市也依然有较大的去库存压力，此类压力势必使得房企的项目去库存也会出现花式（促销）的做法。从这个角度看，其和此前的小麦换房、鼓励公务员购房等内容是有相似性的。像这类优惠也有一定的条件，即需要在11-12月两个月内购房的，所以是一种企业方面的阶段性刺激政策。”严跃进说。
是否侵占公共资源？
对于此次房企的促销活动，有律师向记者提出自己的质疑，南宁轨道地产此次营销活动或涉及到国有资产流失。
国有资产流失是指国有资产的投资者、经营者和管理者由于过错，违反有关国有资产管理的法律、法规，造成国有资产损失或者致使国有资产处于流失状态的行为。
严跃进也表示，此次营销活动背后有一个更为理性的思考是，地铁出行是属于公共利益的范畴，也是公共区域，其和房企的具体卖房行为挂钩，是否妥当？这就涉及到营销和广告的规范内容。
当前广告法明确，广告发布不能损害社会公共利益。如果按地铁乘坐的新逻辑，买房了就可以免费乘坐，那换句话说，买房的人和不买房的人，在地铁票价计费方面就有差异价了，这显然是不可行的，也可能会扭曲购房消费的价值观。所以此类地产企业不如把“免费乘地铁”改为“赠送10年等额地铁票的购房补贴”。
不过，堵建军律师则向记者指出，从法律上而言，只要轨道地产做出的上述促销活动，符合公司章程和各项经营管理规定，没有超越权限，决策程序合法，即没有严重不负责任或者滥用职权的行为，显然不可能触犯上述罪名，并不存在国有资产流失的刑事风险。
“国有独资企业有自主经营权，即相对人（主要是企业）在不违反国家法律的基础上所拥有的调配使用自己的人力、物力、财力，自行组织生产经营的权利。”堵建军律师表示。
南宁房地产市场去库存压力大
“买房可免费乘坐地铁10年”活动推出的背后是，房企销售的困境。
中指研究院数据显示，1-10月南宁新建商品住宅成交套数39710套，成交面积443.34万平方米，10月可售套数79671套，可售面积869.62万平方米，出清周期19.65个月，压力较大。
根据国家统计局数据，南宁市的二手房价格从2021年7月开始下跌，截至今年10月，已经连跌16个月，而新房价格也从今年7月开始下跌，如今已连跌4个月。同时，安居客数据显示，南宁11月二手房均价为1.09万元/平，较今年3月高点1.13万元/平下跌了不少。
严跃进表示，此次通过此类免费乘地铁的做法，也说明类似企业项目销售很困难。这和南宁市场压力较大的情况有关，说明近期市场改善情况是不好的。
此外，刘水也指出，随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
中指研究院数据显示，2022年1-10月，TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；从公布销售目标的15家房地产企业来看，目标完成率均值为58.8%，低于去年同期的78.5%。
“在此背景下，加速去化、回款现金流对房企来说显得尤为重要，因此房地产企业在营销策略方面也是花样百出，以期能取得良好的销售表现。”刘水说。
值得注意的是，在刘水看来，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，市场竞争日益激烈，房企今年以来积极抓住窗口期加紧铺排，改进和创新营销方式，多项营销活动并举加快去化。
据《华夏时报》记者不完全统计，今年以来，多个房企分别推出“小麦换房”“大蒜换房”“西瓜换房”“水蜜桃换房”等活动。而近期除了南宁轨道地产推出“买房享受免费乘坐地铁10年”活动外，还有房企推出“学习强国积分抵房款，1分抵1元”的活动，但据记者了解，该活动已被房企撤销。
刘水认为，房企推出花式营销主要有4大好处。第一，房企积极通过多盘联动、打造购房节、促销活动及提供特惠房源等为销售造势、蓄客，推出多项线上线下联动活动，将营销IP和购房福利、线上抽奖以及特价房、“工抵房”等优惠形式有机结合，打通线上+线下营销渠道，形成营销服务闭环。第二，利用数字化技术赋能营销创新，从工具赋能到业务赋能，支持客户在线办理各类业务，赋能营销全流程线上化，打造智慧运营，提效企业管理。第三，采取以点带面的方式，在试点城市或试点地块加大对现房营销、明星项目的铺排，通过现房营销有利于规避市场恐慌情绪，加快购房者预期的改善，赢得购房者信心，通过积极营销加速去化。第四，为吸引客流，加大商品房销售去化，一些企业及地方在探索新颖的营销方式，推出“30天无理由退房”活动等等。
而严跃进对这种花式营销活动提出了相关的质疑。“此类花式营销的做法其实今年很多，属于房地产去库存中的新现象，也建议广告监管部门和房地产部门适当做研究。包括此前“小麦换房”是否涉及私自收购粮食的问题，其本质问题都是，广告营销可以打得够响亮，但是否需要有界限和约束。否则今年下半年确实出现了很多奇葩的广告做法。单纯引起网友调侃，那本身也没有太大的问题，属于娱乐的范畴。但从房地产规范的角度看，自然要做研究，这涉及到购房秩序和公平竞争等内容。”
