近期，潘石屹抛售“要跑”的相关消息非常的热闹。不少媒体几乎把潘石屹从内到外都扒出来晒了晒，最终给出的结论就是潘石屹真的“想跑”。关于这个话题个人也说过，潘石屹“转型”势在必行。这其中的问题一个在于负债率，一个在于空置率。

先说说负债率

潘石屹、王健林、李嘉诚都不是传统的住宅地产商，商业项目运作较多。因此，这几年先是李嘉诚抛售、再是王健林出走、又来潘石屹想跑。这都是源于商业地产商的窘境。商业地产国内的企业大多都是自持，自持商业就是为了给自己培养一个可以持续吸金的项目。而这个项目从开始建设到开始盈利5年左右的时间基本少不了。这就意味着商业地产的前期投入十分大，后期的收益也是缓缓流入，并不像住宅地产一样第一年基本就能靠预售回款。

长期的自持再加上融资渠道的收紧和商业环境的不利影响，商业地产的负债率会越来越高。而发展其他项目的前很多也不能完全靠租金和广告解决，项目抵押贷款就成了常事。久而久之带来的只能是越来越高的负债。所以，在负债提高之后将这些项目打包卖出去，就可以有效降低自身负债，也可以减轻自身的压力。所以说，商业地产最终还是要卖。

再说说空置率

空置率也是这些年不少人经常提到的一个词。但大多还是再说住宅的空置率，也就是有多少房子卖出去了却没人住，最终被冠以了鬼城的称呼。不过我们可以发现，就算住宅的空置率高一些，也并没有出现购房者的抛售或者恐慌的情绪。尤其是在“我国房屋足够34亿人”居住的话题下，纵使房屋多出了20亿的大缺口，楼市的趋势还是没有改变。

与住宅地产不一样，办公地产这两年开始逐渐出现了大面积的空置现象。如果这些办公项目都是开发商销售出去的，那么受苦的就只能是买了办公室的人。但如果是开发商自持收租金的，那么空置就意味着要赔钱了。这其中潘石屹就掌握着不少国内高端的写字楼，并且这两年SOHO中国关于办公的收入已经下滑了不少。

住宅地产卖出去了，空置与否开发商赚了钱。办公地产和商业地产开发商自持，租不出去借不到广告就是自己的损失。因此，住宅有空置率并没有什么问题出现，因为房屋的升值预期可以抵消空置带来的影响。可是企业自持的办公商业不一样，空一天就少赚一天的钱。除非卖出去，空置就成为了别人的苦恼，和自己就再无关系了。

说到这，应该不少人就明白了，为什么许家印和杨国强不跑，卖楼还卖得不错。因为住宅地产不需要自持，只要有市场开发商就是赚的。只要有购房者的预期，房子就卖得出去。而李嘉诚、王健林、潘石屹不一样，不赚钱的买卖长期捏在手里就像是烫手的山芋一般。当然，接收项目的人也不一定就是接盘侠，只要他们有更好的盘活办法就算是有了新的利用了。

因此，潘石屹的抛售势在必行，转型也势在必行，不论是在国内转型还是转战国外，都一定会转。就像王健林一样，虽然转了轻资产的路线，但始终没能放下房地产开发住宅的销售。这也恰恰说明了住宅、商业、办公地产之间的差异。