长沙房价又一次引起外界关注。

12月11日，湖南省长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（下称《通知》）红头文件。

《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。《通知》自公布之日即12月11日起执行。

中原地产首席分析师张大伟对第一财经分析，该政策并非完全的新政策，长沙市发改委早在2017年就发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%。

根据媒体报道，当地发改委相关人士12日回应称，《通知》的出台，是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

“两年前就出台了这个控制利润的政策，恰恰说明了长沙对楼市调控的力度。”张大伟告诉记者，长沙楼市调控政策的力度和手段都是二线城市中最强的，长沙在最大程度地摆脱对房地产的依赖度。

拒绝炒房的长沙

从经济基本面来看，长沙GDP位居全国第十四位，是中部地区第二个进入GDP万亿俱乐部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。

不过在房价方面，长沙不仅远不如武汉，也比同处中部的郑州、合肥和南昌都要低。中国城市房价行情平台的数据显示，2019年11月长沙房价为每平方米11007元，位居城市榜第59位，而同期南昌为12606元，合肥为15799元，武汉为18496元。西部的昆明为13331元，西安为14657元，都高于长沙。

房价收入比也很能说明问题。根据上海易居房地产研究院今年7月发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，长沙的房价收入比为6.4， 是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市，购房压力相对较小。

较低的房价水平背后，是当地对楼市的严厉调控。2018年6月25日，长沙官方在通气会上表示，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

当天，长沙市发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，打响长沙市“反炒房”攻坚战打响，全面升级楼市政策调控，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等方面出击，全力保障刚性购房需求，遏制投机炒房行为，多项措施都是二线城市中最严厉的。

根据《通知》，夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

当地一家房地产开发企业人士告诉第一财经记者，一般来说，一手楼从签约到取得不动产权证需要一段较长时间，再加上如此长的限售期，算下来要七八年才能交易，这也在很大程度上减少了炒房的土壤。

地价在很大程度上影响着房价。在土地供应方面，长沙要求住宅用地供应中，安居型住宅用地占比不少于60%，安居型住房优先供应首套刚需购房群体，采取限房价方式供地。

张大伟告诉记者，长沙的土地供应中，限价土地占比非常高，在二线城市中遥遥领先。因此，虽然长沙土地供应量不小，但土地出让金并不靠前，楼面价也远低于同类型省会城市。

根据中原地产研究中心的统计，今年上半年，在长沙供应的土地规划建筑面积位列前茅的情况下，土地出让金为299亿元，位列各大城市第26位，仅为杭州的1/5，武汉的1/3之一左右。其楼面价不仅远不如东部沿海发达地区的大城市，也比中西部的很多省会城市如武汉、合肥、郑州、成都、昆明、西安、南宁等都低。

湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华近期在接受人民日报专访表示，“限地价、限房价”等系列措施，虽然从短期来看影响了财政收入，是一种“劣势”，但从长期来看抑制住了房价的非理性上涨，对实体经济尤其是制造业高质量发展大有裨益。

实体制造业引领 长沙经济增速领跑

长沙的表现证明，房价低的城市，城市竞争力、经济增速并不见得低。

2008年长沙GDP为3000.98亿元，在各大城市中位列第22位。到2018年，长沙GDP达到11003.41亿元，位居各大城市第14位。十年间，长沙GDP增长了267%。根据第一财经记者统计，长沙也是近十年来30多个主要一二线城市中，经济增长最快的城市之一。

今年前三季度，长沙GDP增速达到了8.3%，在前20强城市中领跑。

经济的快速发展，主要是依靠强劲的实体经济尤其是制造业的带动。这些年，长沙主打产业装备制造业、文化产业、医药、汽车。以装备制造业为例，长沙涌现出了三一重工、中联重科、山河智能等企业。

数据显示，今年1~10月长沙全市规模工业增加值增长9.1%。

湖南省社会科学院城市发展研究中心主任童中贤对第一财经分析，近十几年来，长沙的产业发展态势非常好，工程机械、汽车等产业迅猛发展，这些产业刚好契合了2008年以后大规模基础设施建设和内需迅速扩大的需求。装备制造业对上下游产业的带动作用很强。

另一方面，近年来长沙的科技创新发挥了很大的作用，不少新兴产业发展起来。2018年长沙高新技术企业数量超过2300家，在中部地区仅次于武汉。

童中贤说，长沙本身拥有的教育、医疗、文化资源比较好，加上房价低、生活成本低，生活压力相比其他城市小一些，近两年长沙吸纳人才、人口的能力比原来提高了很多，人口、人才流入速度大幅加快。而人才对经济的拉动作用非常大。

数据显示，2018年，长沙常住人口增加23.66万人，是人口增长最快的十个城市之一，在中部地区位居第二位。

长沙市委书记胡衡华在上述专访中表示，对于长沙而言，发展的基础在制造业，发展的优势在制造业，发展的出路还在制造业。没有高质量的制造业，长沙的高质量发展就难以为继。

胡衡华说，推进制造业高质量发展，关键在人才。吸引大量工程师、创新人才，长沙有两大优势。一是基础教育发达，市委高度重视中小学教育，全市每年增长学位几万个；二是房价较低，在同类城市中处于较低水平，是吸引人才的重要砝码。近几年，长沙每年流入人口都在20万以上，位居国内前列。人才的大规模流入，是长沙先进制造业的最大支撑。

胡衡华表示，长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。