又一场信心保卫战
非议虽难成气候，但在市场环境多变时，可能动摇投资者的信心，并对企业造成间接伤害。在中国恒大的发展史上，如眼下一样的场景也曾出现，这些麻烦多数时候曾给股债市场酿成风雨，但每一次都被恒大成功击败。
这一次，料将也没有大的不同。
壹
当一个资金密集型行业处于周期底部时，最明显的特征就是普遍性的现金流偏紧，这也是几乎所有中国本土房企在过去几年的常态。
我们在《扫雷房企年报》一文中有过详述，对于一家房企，最真实的运营近况不是半年报或年报，而是每月发布的销售数据。
今天我们要再补充一句：没有回款的销售不是真正的销售。所以，对于当下的恒大，只要每月的回款能力能稳住， 就不必担忧其基本面。
原因在两方面：
1、销售回款是房企能够高负债的稳定基石，高回款率是房企得以承受高负债、提高抗风险能力的前提。2、每月回款足以保证公司的还款和拿地支出，是现金流健康和能否穿越地产周期底部的关键考量。
截至2021年5月底，中国恒大在前5个月累计实现合约销售金额2851.6亿元，较2020年同期增长4.5%。这其中，累计销售回款是2507.4亿元，同比增长了6.1%。
也就是说，前5个月恒大保持了87.9%的高回款率。
从2020年年初开始，一直延续至今，恒大集团层面上下疯狂抓回款，不论是全民卖房，还是建立房车宝平台，这些颇为另类的营销手段时常被质疑，个别项目的清尾打折更是被解读为“割肉求生”。
但是，这些手段背后的战略是清晰的，那就是保持回款能力。
这种战略也换来了直接效果：2020年公司经营活动现金流量净额由负转大额正值，达1100.63亿元，报告期内经营活动现金流充沛。
到了2021年，即使当恒大在公开市场拿地规模减少时，但销售额仍然保持了正增长，同时保障了正向现金流。
贰
在分析恒大近况之前，我们先回溯许家印在2020年初对这家企业制定的新5年规划。其当时提出的是：从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”。
“三条红线”长效机制下，要保持住增长，前提是减少至少一条红线，完成降档，以换取融资增长空间。所以，恒大当下阶段的最重要、最核心目标就是降负债，完成大幅减少有息负债总额和净负债率的目标。
一切业务都是以此为最优先级，当下所有策略也都在于要保障这一目标实现。具体指标是将有息负债从2020年最高的8743亿降低到2021年上半年的6000亿以下。
事实上，我们从评级机构获得的信息，截至2021年3月末，恒大有息债务已经较上年同期下降1855亿元。
几天前，许家印已经提前表态：在6月30日前，恒大至少要实现一条红线变绿，负债降至“5字头”。6月30日，是恒大2021年半年报报告期的截止日期，这也将是其现金流如何分配的一道分水岭。
看清楚这一策略背后，再看近期外界对恒大集中出现的几点质疑。
关于减少拿地，上文已经说了，这背后其实是一个原因：在降债的目标下保障现金流。所以，恒大现阶段现金流偏紧，是加强降负债力度导致的暂时性偏紧。
因为相比绝大多数同行，恒大具有明显的土地成本优势。实际上，自2018年起，恒大就很少通过公开招拍挂市场购买土地，而是利用其现金储备，以优惠的价格从小型开发商手中收购资金短缺的项目。2018年，其57％的新增地块就是以这种方式获得的，当年其平均土地成本也从1889元/平方米大幅下降至1446元/平方米。
截至 2020 年末，恒大住宅项目储备的平均成本只有 2370 元/平方米，而在2021年的前5个月，其销售均价为8428元每平米， 具有较为明显的土地成本优势，可以保持住较高水平的获利空间。
如果能充分利用现有的2亿平方米土地储备，而且是可售住宅土储，并且集中力量做好寸土寸金的深圳广州等地大量旧改项目，今后恒大的利润率会有较大提升。
叁
如果相信恒大的长期价值，应该抛开当下阶段性的起伏，从一个更长周期去看待其布局。
整个中国房地产行业的缩表周期在2017年就已经确定了，恒大的长期战略是把行业面临的信贷紧缩转变为机遇，以期跨过周期，重回高质量增长。
在2015年初，恒大就已经开始改变其商业模式，路径是以地产主业为蓄水池开枝散叶，持续进军新的业务领域以对冲房地产开发不断增长的风险。恒大目前已布局八大产业，地产、物业、汽车、恒腾网络、旅游、房车宝、恒大冰泉、恒大康养，仍处于资本支出期的业务只有恒大汽车，其他产业均已展现出规模化的造血能力。
这些业务如今也已实现产业联动，形成数据闭环，帮助恒大完成了从地产到“多元产业+数字 科技”的转型。
比如，在地产和汽车这两大基本盘里，恒大孵化了一个可对标贝壳找房一样的数字销售服务平台房车宝，为自身业务提供线上营销、交易与服务于一体的综合性互联网科技平台。
贝壳的成功已经验证了线上线下一体化的模式价值，而房车宝的想象空间是，在地产与汽车这个已达数十万亿元计消费规模的市场里，恒大掌控货源，并构建了人们生活中两项最大宗消费的渠道闭环。
从几个月前引进战略投资者获得的估值来看，其已经是恒大汽车、中国恒大之外最具价值的资产板块。
恒大八大产业中，4个产业目前已上市，按照计划，未来4个产业也将陆续上市。
事实上，恒大分拆各业务板块上市的思路早已明晰，于2020年业绩发布会上，许家印就曾表示，恒大已不是单一的地产企业的恒大，是打算将八大业务平台全部实现分拆上市的“新恒大”。
在三道红线强力限制、融资收紧的大环境下，分拆多元化业务也是恒大增强融资能力和降负债的主要手段之一。
肆
在中国房地产行业发展的起起伏伏中，许家印已经不止一次展现出了稳定而强大的朋友圈。当行业不确定性提高时，这样的力量是信心的支撑。
在资本市场，团结在恒大旁边的是拿出真金白银入股的一群人。而几乎每一次风险出现时，站在许家印身边的都是团结在一起的上游供应商，这些实力强劲的供应商直接嵌入到了恒大的实际运营。
商场朋友圈的根基是信誉，而恒大的信誉是建立在成立至今25年，在公开市场从未出现信用违约记录。
最近，恒大集团在深圳举行了一年一度的战略合作伙伴交流会，来自国内外的恒大上中下游等相关的1000家合作伙伴参会，涵盖工程、装饰装修、设计、建材、家具家电、智能化等全产业链。
其中就包括苏中建设董事长笪鸿鹄、中铁建设董事长梅洪亮、中建四局总经理马义俊、合肥建工董事长刘国福、南通三建董事长黄裕辉、金螳螂董事长朱兴良、广田控股董事长叶远西、宝鹰集团董事局主席古少明、新明珠陶瓷董事长叶德林、唯美陶瓷总裁谢悦增、索菲亚董事长江淦钧、宝胜科技董事长杨泽元等知名企业家。
供应商当下阶段对于恒大的信心，老板电器董事长在上月该公司业绩交流会上向投资者披露的信息很有代表性：
“恒大确认收入开商业票据，还是有6-8个月的兑现期，我们不会提早兑，因为商业票据有10%的贴息，恒大从没有延误过我们一期的兑现。”
不论是向恒大投下真金白银的朋友圈，还是与作为恒大供应商的朋友圈，亦或是二级市场的投资者，信心和黄金一样重要。
结语
几天前，在许家印和主要战略合作伙伴交流的会议室里，墙壁上挂着一幅字，那是北宋大家苏轼的名篇《江城子·密州出猎》。
“老夫聊发少年狂，左牵黄，右擎苍。锦帽貂裘，千骑卷平冈。为报倾城随太守，亲射虎，看孙郎。”
这样的气魄也是当下25岁的恒大所需要的，任何事物的发展总是机遇与风险并存，重要的是不惧道路曲折，坚信前途光明。
