做空大鳄索罗斯有句名言：
“这整个世界就是一个骗局，要及早的参与其中，并在骗局被所有人识破之前离开。”
可是，制造骗局、参与骗局、揭露骗局，又谈何容易？
近日，一份做空报告，直言三大“罪名”，把中国奥园，推上风口浪尖。
做空报告到底是空穴来风，还是言之凿凿？
01 正面硬刚 全面开撕
3月3日，一名自称“一个有良知的地产人”，发布了一份做空报告，揭露奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”三大“罪名”。
该报告质疑，奥园通过“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和旗下基金公司，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。
同时，还把相关资料，上报给了银保监会和人民银行。
当天，奥园股价应声下跌2.43%。
一石激起千层浪，对于指控、质疑以及股价下跌，奥园第一个不高兴、不答应、不容忍。
要知道，在刚刚过去的2019年，奥园新晋千亿房企。风光时刻，岂容得了不同声音？
于是，3月5日深夜，奥园发布澄清公告，从三个方面，一一回应。
大有一副“我怀疑你在无中生有暗度陈仓凭空想象凭空捏造无言无语无可救药”的亚子。
可是，这份公告与之前奥园回应媒体的措辞，并无二致。而且，来得有些晚。
早在3月5日下午，匿名做空人士就发布了《中国奥园做空报告：针对管理层公开说明的回复》。
其认为，奥园对外的解释和回复，完全没有正面回应质疑。提出的论据，也根本站不住脚。
奥园否认其不存在“明股实债“问题的核心论据是：地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年，因此其非控股股东分配的利润需要两到三年才能体现出来。
该人士反驳道，少数股东权益早在2017年，就已经大幅上升至百亿以上，按照两到三年的时间周期，目前这些利润应该开始体现。但是，实际上的财务数据，却并非如此。
另一方面，近年来，奥园的归母利润大幅上升，应分配少数股东的利润却持续偏低。奥园全资开发的楼盘能快速获得利润，而有少数股东参与的项目却结转缓慢，这在逻辑上也不太能说得通。
这样一来，奥园的回应反而把问题越描越黑。次日，开盘后股价低开低走。显然，资本市场对其回应也不“买账”。
另外，奥园在对外公告中还表示，做空报告是在蓄意损害本公司的声誉，保留追究刑事责任的权利。
对此，匿名做空人士并没有退缩，而是选择“正面刚”：
是否虚假披露，请奥园直接和香港联交所解释；
是否通过“抽屉协议”虚增归母净利润，请奥园直接和审计师德勤沟通；
是否用“明股实债”的方式美化报表，请奥园直接和沪深交易所及相关评级机构解释。
简直就是，“我不听，你去和XXX解释”三连。
3月份，奥园的2019年年报出炉在即，无论做空机构能否达到打压股价的目的，这些关于财务方面的指控，都将是奥园2020年必须要过的第一道坎。
02 早知今日 何必当初
2016年，奥园迎来20岁生日。
这一年，迷幻的楼市，狂飙突进。有人问郭梓文，对广州市场怎么看？
郭梓文笃定的认为“未来一年，楼价一定有所增长”，他十分看好珠三角的涨势。
奥园加速跑马圈地。2016年开始的三年间，合同销售额分别为 256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元。涨幅惊人的同时，对钱的渴望，亦水涨船高。
据其财报显示，早已进入频繁发债期：
2018年5月，在境外发行总数 4.25 亿美元的 3 年期优先票据；
7月，又在境外增外发行 1.75 亿美元2020年到期的优先票据；
8月，发行 2.25 亿美元及 1 亿新加坡元的 3 年期双币优先票据……
钱虽到手，但成本颇高。据财报透露，奥园大部分借款均为浮动利率，并须每年议息。2018年，其借款、优先票据及公司债券的实际利率为 7.4%，要比2017年的还有所提升。
对比2016年183.8 亿元的有息负债、2017 年403.7 亿的有息负债，2018年的有息负债，更是高达 577.2 亿，比上一年增加 174 亿。也就是说，2018 年奥园的财务成本约为 41.5 亿元。
除此之外，为了融资，奥园还不惜拆分孱弱的小体量物业，强行启动上市融资。
去年2月27日，奥园物业公司“奥园健康生活”正式公布了上市计划，预期融资 5 亿多人民币，以此支持奥园地产板块的扩张。
另外，除了奥园健康生活集团外，郭梓文2017年就对外公布，计划将旗下文旅集团拆分上市。
尽管如此，“借钱”的过程，并非一帆风顺。去年1月23日，上交所发布公告称：奥园非公开发行 的2018年10亿元住房租赁专项公司债券，被终止审核。
上有政策，下有对策。据《中国经营报》报道，早在2017年的年报中，奥园地产以项目公司或附属公司为融资主体，引入基金、信托和资管计划持有部分股权。在进行了一番有息债务权益化处理后，公司账面上，竟一下子降低了逾百亿元的有息负债。
明明是百亿元的有息负债，一下成为了净资产。这波“大变活钱”的操作，比魔术还厉害。
亿翰智库的统计，自上市以来奥园通过收并购+三旧改造拿地的占比，达到七成。而且，明显与同行业中许多高成长、高杠杆不同的是，其净负债率却一直看上去很美好。
财报显示，从2017年到2019年上半年，三年间，奥园净负债率为51.0%、58.9%、64.2%。对比同期的阳光城，净负债率分别为252%、182%、145.13%。
奥园在快速扩张期，竟保持这么低的负债率，着实令人费解。难道真的如做空报告所言，这里面有猫腻？
无论“明股实债”是否属实，如今的郭梓文和奥园，和当初一样，再一次面临困境。
03 奥运发迹，几经沉浮
1964年，奥运会第一次来到亚洲，在日本东京举办。
这一年，郭梓文出生。他并不知道将来会和“奥运”结缘。
90年代，郭梓文大学毕业，去了旅游局上班。当时，国有企业改制如火如荼，嗅觉灵敏的他，觉得机会来了。
1991年，靠着东拼西凑的5万块，郭梓文先后承包了五家国企，成为当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的人。
从此，“郭承包”名号在外。
1993年，郭梓文29岁，在香港注册成立金业集团，搞房地产开发。
到了1996年，房地产市场持续低迷。可他却迎难而上，全面投入。
在哥哥郭梓宁的帮助下，拿下梅山建设开发公司的承包权。随后，开始打造第一个项目“金业别墅花园”。
1998年，北京第二次申奥，全国掀起体育热。在广州，盛行“请吃饭不如请出汗”。
郭梓文顺势而为，提出“体育休闲＋地产”的复合地产开发理念，在番禺筹建“金业体育花园”。
为了让名字更加Olympic，他把项目名改为“广州奥林匹克花园”。同年08月，时任国家体育总局局长的伍绍祖，亲笔为该项目题词。
一年后，项目开售，一举成功。
2001年，郭梓文又请来国际奥委会主席罗格和中国奥委会主席袁伟民，一个题词，一个考察。他和奥运，撞了个满怀。
名号、名字、名人，让“奥园”名噪一时，从羊城红遍全国。也让郭梓文第一次登上《胡润百富榜》。
没成想，呼风唤雨之时，寒潮突至。
2002年年底，合作方“中体”与奥园闹起了分家，双方为奥林匹克名称的专利权，闹得不可开交。
难以调和，只有分手。自此南北分治，广奥重返南方主场。
靠“奥运”发迹的郭梓文，没有想到，终极法器也有不灵的时候。
04 资本场上 两度遭难
救命的稻草，不能只有一根。奥园决定上市。
2003年2月，奥园借“诚成文化”上市。可是万万没想到，以为捡到的“香饽饽”，却是个“烫手的山芋”。
收购刚刚4个月，连续四个关于“诚成文化”的旧担保公告，平地起惊雷。
原来，“诚成文化”的前主人刘波，拿公司作担保贷了几个亿。
郭梓文如梦初醒，这才知道“上当了”！
刚刚上市的奥园，突遭变故，紧接着开始裁员。多达近一半的中高层，悄然离职。在建的广州南沙奥园等项目，也突然陷入停滞。
上市搁浅、资金链断裂、人员流失、项目停滞 ……曾经站在风口浪尖上的郭梓文，再度陷入沉寂。
直到2006 年，美国国泰财富基金入股奥园，后者才得以在2007 年，重返香港上市。
2009年，王者归来的奥园，北上，进京城。
一番操作，将烂尾楼“长安8号”收入囊中。郭梓文笃信这“将会对奥园未来 2-3 年的业绩起重要作用。”
可是，他失算了。悲剧，将悄然而至。
“长安8号”背后关系网复杂，与其相关的资产，悉数被抵押。有人透露，该项目所欠各路贷款，高达30亿元。
2010年开售时，远远低于预期。120 亿的销售目标，仅仅达成了10亿。自此，“长安8号”正式成为奥园深陷的资金泥潭。
回过头来看，郭梓文因奥运发迹，也曾因此折戟。铩羽而归，虽卷土重来，却又接连跳进“诚成文化”、“长安8号”两个大坑。
应了索罗斯的那句名言“这整个世界就是一个骗局，要及早的参与其中，并在骗局被所有人识破之前离开。”
骗局无处不在，这次做空，谁又是骗子？还需时间验证。
