一

一波未平，一波又起！

蛋壳公寓（DNK.US）的“免租”风波尚未停息，更大的麻烦便接踵而至。

日前，一份深圳市有关部门发出的《关于开展相关排查工作的通知》（下称《通知》）在网上流传开来。

《通知》提到，近日深圳市发生蛋壳公寓业主讨要租金事件。在处置过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，存在较大的涉稳风险。

有关部门要求尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等。

所谓“租金贷”，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向企业支付数月到1年的租金，再由租客每月偿还贷款给金融机构。

这种“公寓＋金融”的模式，不仅可以快速回笼资金，还可以获得大量的沉淀资金，形成一个巨大的资金池，为公寓管理公司扩大规模提供便利。

该模式的缺点也很明显，即在无形中放大了杠杆，一旦公寓管理公司发生失误，就会造成房东收不回租金、租客交了租金也没地方住的局面，甚至抹黑行业整体信用。

《通知》流出后，美股上市的蛋壳公寓股价连续两日大跌，单日最大跌幅达到9.63%，截至美国时间2月18日收盘，蛋壳公寓股价报11.5美元，早已跌破发行价。

今年1月17日，蛋壳公寓赴美上市，发行价为每股13.5美元，总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。

但截至美国时间2月18日收盘，蛋壳公寓股价为每股11.5美元，总市值为21亿美元，相较发行时市值已减少6亿美元，折合人民币超40亿元。

二

蛋壳公寓的这场劫难，说到底都是自找的，套用一句俗语就是“不作死就不会死”。

春节期间，一场突如其来的疫情，让原本的租房旺季转眼之间变淡季。而作为长租公寓佼佼者的蛋壳、自如等，却趁机展开了一系列的“骚操作”。

先说蛋壳，一方面强制性要求房东至少免租一个月，并延期30天交付租金；另一方面却并未减免租客租金，就算是疫情期间停止的各项服务，费用也照收不误。

蛋壳两头薅羊毛的做法被戳穿后，不仅引发租客在线吐槽，也招致房东强烈不满，这才引出后面有关部门开展排查工作。

蛋壳这种毫无底线的搞法，连人民日报都看不下去了，发文力挺蛋壳的房东和租客，并从法律角度声援他们。

再说自如，采取了最简单粗暴的涨价策略，尤其是对一些即将到期的租客，趁他们在疫情期间无法搬家坐地起价，续租租金普遍上涨10%-30%，最高涨幅达到38%。

自如给出的理由是“按市场价来”，但自如早期规定续租涨幅在3%-5%，2018年后提高到不超过10%，如今一下子提高到30%，明显超出市场正常波动的范畴，趁火打劫的嫌疑很大。

随着事情不断发酵，蛋壳、自如开始出来“洗白”自己。蛋壳发了一封致广大房东的公开信，通篇都在说自己是多么不容易，却没有提出任何实质性的解决对策。

自如CEO熊林也在微博发声，对网传自如趁疫情涨价做了三个说明。但很快又把这条微博删了，可能这个说明连说服自己都困难，又怎么能说服公众呢。

目前，以蛋壳、自如为代表的长租公寓，与广大房东、租客的三方博弈仍在进行当中，一场闹剧最后会如何收场，我们还需耐心等待。

三

在蛋壳、自如“吃相难看”的背后，长租公寓的生存现状成了绕不过去的一道坎儿。

长租公寓的角色类似于“二房东”，先以高于市场的价格从房东手里租房，然后再装修好租出去，这不仅需要大笔资金的支持，也拉长了资金回笼时间。

多了这些前期准备，长租公寓的价格相对偏高，房屋空置率自然也高。据业内人士反映，长租公寓的空置率在40%到50%之间都是常态，高的甚至达到53%。

但房屋空置仍需向房东支付租金，再加上各种装修和运营成本，导致长租公寓的现金流吃紧，即便是已经赴美上市的蛋壳、青客（QK.US）等，也都是赔钱赚吆喝。

数据最具有说服力，2017年和2018年，蛋壳营业收入分别为6.57亿元、26.75亿元，一年迈上一个新台阶，光看营收还是很感人的。

但是，再看蛋壳的净利润，就是另一番景象了。2017年和2018年，蛋壳分别亏损2.72亿元、13.70亿元，亏损呈逐年扩大趋势。

2019年三季报显示，蛋壳营业收入50亿元，同比增长198.85%；而净亏损高达25.16亿元。近三年内，蛋壳累计亏损超40亿元。

同样赴美上市的青客，也是收入持续增长却不见盈利。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月里，净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元。

一项以“精明”著称的地产大佬潘石屹，在2018年对长租公寓公开表态，“这个生意就是亏的”。

春节期间一场突如其来的疫情，导致大量租客退租，房屋空置率进一步提高，对于蛋壳、青客等长租公寓而言，无异于雪上加霜，但这并不能成为其乱涨价的理由。

结 语

2018年下半年以来，长租公寓行业景气度急转直下，倒下、出售的企业超过20家，其中不乏寓见公寓、乐伽公寓等明星企业。

就在“免租”风波发生前不久，蛋壳公寓也因延迟发放工资、取消2个月年终奖，遭到员工激烈声讨。

种种迹象表明，长租公寓行业目前已进入深水区，没人能轻松渡过难关。而疫情加速了行业大洗牌，对所有玩家都是一场生死考验，必须全力以赴积极自救，因为活下去才有希望。

在这场生死考验中，能否处理好与广大房东、租客的关系，维护好他们的切身利益，将成为所有玩家发展史上的重要拐点，也是决定哪个玩家能笑到最后的关键。

如今，“房住不炒”的声音已经深入人心，但对于广大租客而言，“房租不涨”才是最理想的生活状态。疫情当前，长租公寓能不能别这么吃相难看？