哪有什么救世主，做生意从来就是赤裸裸的金钱交易、资源交换。

最近，业内都在讨论万科的处罚事件。有朋友说，郁亮敢于向自己的爱将痛下“杀手”，说明万科的内控绝不允许触碰红线。

希望这只是单个事件，不应过度解读、扩大化。因为这个行业真的经不起又一起大的风浪冲击了。

不过，越是重要阶段，行业对万科A越是充满期待。

分拆万物云，到香港上市

万科11月5日傍晚公告，决定分拆万物云到香港上市。

万物云就是之前大家习惯叫的万科物业，全称叫做万物云空间科技服务股份有限公司，2020年10月28日改为现名。

万物云的官网介绍，万物云空间科技服务股份有限公司的前身是万科物业发展股份有限公司，是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

“以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力”，如果捂住前面的话，你看到这几句，会不会认为它是一家牛气冲天的前沿科技公司？

恐怕正因如此，一批万科的投资者过去一年总是意淫万物云要到科创板上市。不管怎么包装，要是万物云能上科创板，那简直要让全世界笑掉大牙。

万物云的主业是物业服务，主营收入是物业管理费（住宅和商业的物业费占比超过85%）。换个马甲，就是高科技了？

投资者怎么想无关紧要，万科管理层怎么想才要紧。

从营收看，万物云不是业内第一就是第二。根据万科2020年年报，以万物云为主体的物业管理业务报告期内实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，利润为17.2亿元；年末累计在管物业面积5.6亿平方米。

可资比较的是，2020年碧桂园服务的营收为156亿元，在管物业面积为5.05亿平方米。翻了一下中国恒大、龙湖、中海、融创中国的物业服务收入，万物云2020年应该是第一。

但2021年上半年就不是了。2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元，同比增长33.3%，营业利润10.4亿元。同期碧桂园服务的营收是115.6亿元，同比增长84.25%；归母净利润21.13亿元，同比增长60.7%。碧桂园服务拿了第一。

大家都知道，物业股普遍比地产股PE高，而且不是高一点点，是高得离谱。

比如，截至11月5日，碧桂园服务的市值是1771.59亿港元，市盈率是41.33；同日，碧桂园的市值是1539.88亿港元，市盈率是3.49。

宇宙第一大房企，市值还不如它旗下的物业公司，这是为什么？原因就在于，碧桂园服务的PE比母公司高了10倍有余。

千万别认为万科管理层对此无动于衷。2021年之前，郁亮等对外的表态都是，万科物业暂无上市计划；到2021年6月30日2020年股东大会，郁亮的表述悄悄变了，他在回应股东的提问时表示，万科物业服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。

为何决定上市？

很多人好奇：是什么原因，促使郁亮后来改变主意，决定分拆万物云上市？或者说，过往4个月发生什么了？

发生了很多，一年胜十年。什么爆雷、违约等，具体就不展开了，总之一句话，地产人认为下半年起房地产进入了凛冬。

别看早在2018年万科就公开喊出了“活下去”的口号，但行业的这个冬天是别人的，不是万科的。2020年，万科合同销售额7041.5亿元，净利润415.2亿元，持有货币现金1952亿元，净负债率只有18.1%。

万科是怎么看目前的行业和市场呢？

10月22日，在万科举行的“业务交流会”上，郁亮说，“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。现在安全比增长更重要，能力比规模更重要。”

意思是，在这个行业的冬天，万科也冷。

但好歹万科财务相当健康，又握着那么多的现金。媒体就问，有房企出现了危机，万科会不会去救？

郁亮的回答是，自己都不安全怎么救人呢，自己冬天都过不去的话，去帮别人可能是纯粹添乱。

得，指望万科相救是不太可能了。人家说“自己都不安全”。

“我们作为行业里算是有一定影响力的企业，会积极地想方设法，在我们能力许可的情况下，愿意去做一些对行业有利的事情。”郁亮这句话，你几乎挑不出毛病，但在2020年的基础上，已经有所后退了。

2020年10月31日万科媒体交流会上，郁亮回答万科入股泰禾一事进展时是这么说的：行业中企业遇到麻烦的时候，万科施以援手，主要是不想行业出现恶性事件，这对整个行业健康发展是有利的。

此前的7月31日，万科方面在回应入股泰禾时说：这是万科“向行业伙伴伸出积极援手的投资行为”。

瞧，“施以援手”、“积极援手”，人家真的是把自己当成侠义救人的白衣骑士了。但实际上，在入股泰禾的协议上，万科设置了极为苛刻的条款，明确表示“万科不对泰禾投资、黄其森、泰禾集团的经营和债务承担任何责任，也没有责任给泰禾、黄其森提供任何增信或财务资助”。

就因为这些苛刻条款，万科入股泰禾，一年半过去，仍停留在空中。

其实，“救”，只是媒体人喜欢使用的一种发问表述罢了。如今哪有什么救世主，做生意从来就是赤裸裸的金钱交易、资源交换。契约之下，在商言商，并没有错；很多人讲情怀，本质是虚伪的，或者他原本并无半点情怀，讲出来也很生硬很可笑。

只要双方同意，设置怎样的商业条款都无可厚非，但不应该既冠冕堂皇地打着行业责任、施以援手的旗号，实际又把自己放在永远不冒任何商业和社会风险的位置。

从这些条款和表述里，大家有没有闻出万科不经意间透出的某种风格、味道？对，就是那股子精致的利己主义。

讲这些跟万物云上市有啥关系？有的。

精致的利己主义？

有人说，万物云分拆上市，是万科为了保自己，过冬储备。不太准确。虽说郁亮称万科也冷，也不安全，但前面讲了，它手握近2000亿的现金，净负债率只有18.1%，万科要是不安全，就没有哪个房企安全了。

忽然想起11月5日世茂集团总裁许世坛跟投资者见面时借用别人说的一句话：如果政策不转向，即使是中国最厉害的开放商也撑不了3个月。这当然是开玩笑，是夸张。要是万科也撑不了3个月，这个行业就真崩了，其后果无人敢想象，覆巢之下岂有完卵？

万科持有万物云62.889%股权。攸克君问过两位主做房地产业务的投行朋友，回答几乎是一致的：如果碧桂园服务的PE是40倍，那么万物云PE到50倍是没问题的。11月5日收盘，万科的市值是2071.64亿元，万物云上市后（市值）再造一个万科，是完全可能的。

客观说，万物云上市后，万科资产增厚，从而有利于降低资产负债率，但2021年一季度万科三条红线已全部转绿；万科还可以抵押或质押万物云股权进行融资，最极端情况下，还能卖掉所持股份救命，但这几乎不会发生，因为真到那种时候也就没人会买了。

所以，无须想太多，万物云分拆上市，主要还是要放到物业服务市场和资本市场来看。

前段时间，恒大想出售物业股权，也跟万科接触了。但万科没要。

近年来地产界有个共同现象，凡是出现爆雷的房企，第一个想到的往往是出售旗下物业板块部分或全部股权。主动找到万科的，何止恒大一家。

万科没有买，不等于没有心动。万科虽然握有近2000亿现金，但如果是由万科收购了其他物业公司再装到万物云里头，那就太麻烦了。而万物云自己的家底并不厚。

现在判断，未来爆雷的房企只会更多，想卖掉物业股权自救的房企也会越多。2021年年初，是物业股估值高峰，现在泡沫去掉了不少，相对于趁估值高峰时上市去收购高估值同行，估值正常时期有更好的机会和谈判条件。

但前提是手里得有大把的现金。记得恒大物业上市时募资额达到142亿多港元，投行朋友预测万物云的募资额只多不少。如果上市融资能到一百七八十亿港元，自己再掏点、母公司借点，就能收购到与恒大物业相当规模的物业公司，届时，万物云就有可能成宇宙第一大物业服务企业。

但拜托，请一定要用“收购”二字。碧桂园服务是收购蓝光嘉宝，不是救；融创服务也是收购第一服务，不是救。而碧桂园服务有现在的营收规模和利润，与其此前一两年的收购密不可分，尤其是2021年上半年，成效显著。

表面上，郁亮是很谨慎，实际上他的算盘打得比谁都精。“阵痛之后仍有机会”，但要提前备好弹药。万科和万物云似乎要用自己的实际行动向“精致的利己主义”滑去。

精致的利己主义这句话是北大教授钱理群2012年5月讲的，郁亮虽然也是北大的，但必须说明，二者之间没有任何逻辑关系。

前面说了，行业对万科有期许。是什么？担当。