少了保利宋广菊、融创孙宏斌、恒大许家印，地产界的IP就只剩下万科郁亮。

然而今年万科的业绩会，氛围格外不同。

以前都是董秘先说，今年郁亮直接打头阵，上来就进行了一番自我检讨和解释，“认错”态度诚恳，并向52万名万科股东表示歉意。

昨晚万科发布业绩，利润出现断崖式下跌，大家也给都看到了（还没看的可戳：郁亮降薪千万！万科年报检讨：和股东期望有很大差距）。

的确让众人惊掉下巴，万科去年归母净利润只有225亿元，相较于2020年接近腰斩。

整场业绩会开了2个小时，说财猫全程听下来，信息量还是比较大。

包括万科回应“业绩洗澡”、未来利润指引、融资安排、收并购、万物云上市、经营性业务情况等。

郁亮几乎全程皱眉，在竭力证明万科的价值同时，又不可避免地谈到当下窘迫的利润困境。

万科到底怎么了？先关注这只懂财经的喵~

万科“业绩洗澡”疑云

万科投资者们的提问也是毫不客气。一上来就直接向万科6名管理层抛出关键问题，万科年报是否“业绩洗澡”？

“业绩洗澡”指的就是上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨的一种手段。

举个例子，两年业绩都下降10%，那就要被骂两年；但一年下降30%，另一年涨10%，就只要被骂一年。

事实上，投资者有这个疑问很正常。横向对比宇宙房企碧桂园及排在万科之后的房企业绩表现，都无法理解万科归母净利超4成下跌这一事实。

碧桂园去年归母净利润267.97亿，同比减少23.49%，但是万科的下跌幅度是碧桂园的两倍。

万科的跌幅甚至可以在top10房企里面排在前几位。

说得更具体点，万科跌幅仅次于恒大、绿地、融创。此前，融创预计净利下跌85%。很难不让人怀疑，郁亮又“藏利润”了。

毕竟，这太不万科了！向来以稳健著称的万科，像是拿错了剧本、股东也像是走错了剧场一样不敢相信。

九哥（万科总裁、首席执行官祝九胜）回应“业绩洗澡”质疑：“业绩洗澡的门票不能太贵吧，包括郁亮在内的管理层因万科业绩下降，个人收入也是大幅下降的，万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上。”

“用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能，我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”

说财猫昨天的稿件就提到，郁亮牺牲年度奖金来“谢罪”，去年一年的薪酬大幅降低88%至154.7万元，2020年郁亮的薪酬还是1247万元。

此外，万科任职的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。

代价确实不小。

否认业绩洗澡外，九哥还补充，“我们更愿意选择‘冲凉’的方式来形容万科业绩，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更健康，头脑更清醒。”

投资者步步追问，万科去年截至三季度的净利下滑幅度只是16%，为何全年下来会下滑45.75%？

很明显，万科2021年四季度单季的净利润肯定拖了后退。

原因有三个，一是房企结算时间分布，万科四季度结算占了40%，收入结算的权益比例下降了5%以上；

二是投资收益在四季度盘账；

三是计提减值，对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归母净利约26亿元。尤其是四季度房地产市场明显下行，一些投资发生了较大的亏损，比如万科投资易居。

在郁亮的检讨中，也多次分析了万科此次净利下滑的原因，其中就提到，万科管理方面存在离散度大、参差不齐的问题。

即区域公司和项目之间的盈利表现两级分化，有做得好的项目，但是也有难以消化的项目。

经过这一劫，万科或许对于投资拿地需要花更多心思了。

郁亮坦言，从去年下半年起，万科已经取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资要求。

今年怎么做？

就像万科致股东信中说的，2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。

去年已经成为过去式。那么今年，万科打算怎么做？

郁亮说了四个字——“企稳回升”，也就是营业收入和净利润不能再跌了。

在说财猫理解来看，主要有两个方面，一是万科非开发业务即多元化板块的利润增长。二是万科表示，开发业务维持毛利率20%。

2014年至今，万科探索多元化业务付出了代价，多条赛道同步推进（物流、长租公寓、物业等），所面临的难度和付出的成本，远远超出了万科管理层的预期。

郁亮说，学费交得差不多了，是时候要创收创利了。万科的经营、服务类业务正在逐步形成新的利润蓄水池。

他提到，万科物业收入过去10年复合增速超30%，物流近3年达到52%，公寓业务近3年达到40%，印力近5年为20%。2021年，万科整体经营服务业务（地产之外）收入超过400亿。

地产开发方面，郁亮称，万科从不缺土地。

万科现有的土地储备资源，可以支持未来2到3年的业务发展需要。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米。

此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍。这些已售未结，将在之后的财年陆续转化为结算收入。

去年，万科开发业务的毛利总额同比大幅减少189亿元。

万科开发经营本部首席合伙人张海在上海连线，他强调，今年的开发毛利率维持在20%，以此作为净利润企稳的保障。

对于近期房企融资成本下降，万科是否会扩大融资策略，九哥表示：“在保绿的目标下，只要地产开发业务还在往前发展，我们的融资会适当地增加。”

只有业务干得更好，未来无论是权益性的资金还是债务性的资金，万科就有更多的各类机构合作的机会。

“作为一个不动产的综合玩家，要讲究一定的规模，我们在不断地出清、达标这个问题上来严格要求自己，能够提供越来越多的合格资产，合格标的，为各类投资人、各位资金方，能够提供合格的标的。”

郁亮在发言的最后感慨道，在万科38年的发展史上，仅有三次出现净利润下滑。

不好彩的是，万科如今正身处漩涡中。

怎么活下来？

“原来房地产传统的发展方式是以速度、规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式，凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。”

如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”

郁亮的这番话，既说给自己听，也说给行业同行听。