6月19日，95岁的李嘉诚现身广州。视频中的他，精神矍铄，笑容满面。
此刻，李家与两家广东房企的交易，也扑朔迷离。
市场消息称，李嘉诚缔造的长实集团，有意接盘香港豪宅项目“凯玥”。
这笔买卖的契机是，为凯玥提供贷款的债权银团，已计划出售这笔贷款的多数权益，长实为潜在买家之一。
凯玥货值超过300亿人民币，由房企龙光、合景泰富共同持有，两家以项目作为抵押，从汇丰、渣打等银行获取102亿港元的贷款，用于项目开发。
这也是6年前李家竞标失败的项目。
自从两家先后出险，未能按期偿付债务，凯玥即面临摆上货架的可能。
一旦李氏家族接盘，凯玥债权方重组，可能牵动龙光、合景泰富的命运，两家合计总资产超过4200亿。
300亿豪宅
凯玥项目，曾见证民营房企驰骋香江的高光时刻。
其位于香港港岛南区鸭脷洲，位置优越，背山面海。规模较大，可建总楼面逾76万平方呎（约7万平方米），为港岛区少有的大型市区住宅。
2017年该地块招标时，龙光与合景泰富联手，以约168亿港元的总价拿下，打破当时香港单幅土地总价纪录。
项目定位为半山海景豪宅，共打造了6座住宅大厦，含295户，总销售面积67.3万平方呎，每户1393至3635平方呎（1平方呎约合0.093平米），以四房户为主，户户向南。
精心打造5年，2023年1月首批入市。参考出售价格，凯玥单价约5万港元/平方呎，总货值约336亿港元，约合人民币307亿元。
龙光、合景泰富的项目持股比为5:5，所占权益销售资源各一半。
对于钱紧的两家而言，若凯玥去化顺利，能为清偿债务提供不少资金。
可惜，凯玥未能成为救星。
中原地产数据显示，开盘至今，项目只卖出三套，单价在1.64亿至1.85亿港元之间，合计销售额约5.32亿港元。
可能去化太慢，银行们寻求转让债权，月初的消息称，其已与长实集团进行接触。
协纵管理集团联合创始人黄立冲向《21CBR》记者分析，债权方通常拥有项目的抵押权，理论上以拍卖或者其他程序，新的买家就能获得项目产权，即变相获得项目。
“接盘方拿到债权，可以再跟龙光、合景泰富谈判项目重组；如果房企不愿意，也可以直接清盘项目。”黄立冲表示。
后又有消息传出，银行暂未考虑出售凯玥的贷款权益，即再无更新。
《21CBR》就上述情况询问合景泰富，未获得正面回复。
难兄难弟
无论出售与否，凯玥项目的被动局面，暂时难以扭转，皆因两家开发商处境艰难。
以龙光为例，2022年8月，即宣布暂停支付5笔境外美元优先票据的利息，官宣违约。
之前，龙光集团董事长纪海鹏已嗅到危险气息，年初便开展资产盘活工作，9月之后，龙光未再出售资产，回笼资金有限。
同时，销售回血也不太顺利。
2022年，龙光的合约销售额为441亿元，同比缩水千亿元；据克尔瑞的数据，今年1-5月，全口径销售为120.6亿，依旧疲弱。
纪海鹏寄望于债务重组，以时间换空间。
其离岸债务重组则已推进一年，原计划今年5月初确定方案，现处于胶着状态。
据悉，龙光正与一组公募美元债持有人团体进行谈判，重组方案可能会纳入部分债转股选项，股权化部分约占30％。
更新后的重组方案，将在6月底提交给债权人。
合景泰富的状况，稍好些。
集团主席孔健岷苦撑到今年5月，才公告未能按期兑付，构成违约，涉及本息超过8亿人民币。
他们也在寻求境外债务的解决方案。
麻烦的地方在于，孔健岷去年展期美元债时，已将凯玥作为增信措施，承诺偿还贷款后的剩余现金流或新增融资，用于还债。
若李家接盘凯玥，项目有变，可能失去控制权，致使无法兑现承诺。
龙光和合景泰富两家企业，总资产超过4200亿，于纪、孔两人而言，凯玥均系核心的优质资产，关系债务重组，不容出现闪失。
目前，两家房企，均试图阻止债权行出售贷款。
6月上旬，龙光首席债务管理官保国武告诉离岸私募债持有人，只有项目开发才能提供现金流，用于偿债；如失去凯玥，龙光离岸债重组将变得非常困难。
这一复杂局面，增加了李嘉诚家族接手的难度。然而，只要债权行态度松动，其就掌握着主动权。
命运沉浮
凯玥的命运沉浮，是三家地产商攻守易势的缩影。
以龙光来说，其是业内有名的“黑马”型选手，窜升速度极快。
纪海鹏敢于高价抢地，借助高杠杆、快周转的模式，2015年至2021年间，龙光的销售额从205亿元增长至1400亿元。
6年前，他联手合景泰富，击败13家财团，拿下凯玥项目，其中即有本地开发商长实。
高光时刻，纪海鹏家族以670亿元的财富，入围2020年胡润百富榜单。
当楼市进入调整期，融资端口收紧，高负债率的龙光，扛不住债务压力，卷入流动性危局。
李嘉诚的长实，属于“老钱”，增长不快，体量上较为节制。
截至2022年底，总资产为5148亿港元，约为4700亿人民币左右，较缩表后的龙光、合景之和，高10%左右。
在财务上，始终稳健。
《21CBR》注意到，其资产负债率只有23.53%，银行结存及定期存款达612亿港元，借款总额为486亿港元，现金净盈余126亿港元。
况且，借款还款期摊分高达14年，1年内到期的借款只有25亿港元。
高歌猛进时，这种状态易被指保守；在变局时刻，李家越发主动，去年，即出手90亿港币，参与竞购大型民企在港总部大楼。
如今，纪海鹏、孔健岷暂停投资，未再拿地，核心要务在于走出危局。
对于李嘉诚，当前局面，恰是抄底优质资产的时机。即便凯玥拿不下来，也有其他机会。
“发展不忘稳健、稳健不忘发展”，李氏的长寿，是有原因的。
